Dana 11.03.2026. godine Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine Crne Gore uputilo je Opštini Budva zvanično pojašnjenje u vezi sa primjenom Zakona o legalizaciji bespravnih objekata u jednom od najvažnijih praktičnih slučajeva.
Radi se o situaciji kada u jednoj višespratnoj ili višestambenoj zgradi jedan dio posebnih djelova (PD) odgovara izdatoj građevinskoj dozvoli, dok je drugi dio dograđen, nadograđen ili proširen bez dozvole, odnosno suprotno dozvoli.
Upravo ovakvi slučajevi u praksi izazivaju najveći broj pitanja među vlasnicima. Kada na zgradi postoji opšti teret, često se pogrešno zaključuje da legalizacija mora obuhvatiti cijelu zgradu. Međutim, dopis Ministarstva potvrđuje precizniji pristup.
Suština stava Ministarstva je sljedeća.
Ako se iz lista nepokretnosti jasno može utvrditi koji su PD-ovi izgrađeni, dograđeni ili nadograđeni bez dozvole ili mimo izdate dozvole, upravo ti PD-ovi smatraju se djelovima koji podliježu legalizaciji.
Istovremeno, oni PD-ovi koji su u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom smatraju se izgrađenim u skladu sa zakonom i sami po sebi ne podliježu postupku legalizacije samo zato što se nalaze u istoj zgradi sa problematičnim djelovima.
Ovo je važan zaključak za praksu. On potvrđuje da se u ovakvim predmetima mora praviti razlika između:
Istovremeno, dopis posebno naglašava i drugu stranu pitanja. Opšti teret „bez građevinske dozvole“ može ostati na cijeloj zgradi sve dok se ne urede upravo oni PD-ovi koji su izgrađeni bez dozvole.
To znači da može postojati situacija u kojoj je određeni PD sam po sebi “čist” i ne podliježe legalizaciji, ali da opšti teret na zgradi i dalje ostaje.
Za vlasnike to znači jednu jednostavnu, ali važnu stvar: opšti problematični status zgrade ne može se automatski prenositi na svaki stan ili svaki posebni dio. Ali isto tako nije dovoljno osloniti se samo na jednu evidenciju iz LN-a bez detaljne pravne i tehničke analize.
U praksi ovakvi predmeti zahtijevaju provjeru:
Tek upoređivanjem ovih dokumenata može se jasno utvrditi koji PD zaista mora u legalizaciju, a koji ne.
Za praksu u Budvi ovaj dopis je posebno značajan i zato što je upućen upravo lokalnom organu koji vodi takve postupke. To nije normativni akt niti sudska odluka, ali jeste zvaničan administrativni stav nadležnog ministarstva na koji se može osloniti u pravnoj argumentaciji.
Glavni praktični zaključak glasi:
u problematičnim zgradama legalizacija se ne smije posmatrati samo na nivou cijelog objekta, već i na nivou svakog pojedinačnog PD-a.
Upravo takav pristup omogućava da se odvoje zaista nezakoniti djelovi od onih koji su u skladu sa dozvolom i da se pravilno vodi dalji postupak.
Radi se o situaciji kada u jednoj višespratnoj ili višestambenoj zgradi jedan dio posebnih djelova (PD) odgovara izdatoj građevinskoj dozvoli, dok je drugi dio dograđen, nadograđen ili proširen bez dozvole, odnosno suprotno dozvoli.
Upravo ovakvi slučajevi u praksi izazivaju najveći broj pitanja među vlasnicima. Kada na zgradi postoji opšti teret, često se pogrešno zaključuje da legalizacija mora obuhvatiti cijelu zgradu. Međutim, dopis Ministarstva potvrđuje precizniji pristup.
Suština stava Ministarstva je sljedeća.
Ako se iz lista nepokretnosti jasno može utvrditi koji su PD-ovi izgrađeni, dograđeni ili nadograđeni bez dozvole ili mimo izdate dozvole, upravo ti PD-ovi smatraju se djelovima koji podliježu legalizaciji.
Istovremeno, oni PD-ovi koji su u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom smatraju se izgrađenim u skladu sa zakonom i sami po sebi ne podliježu postupku legalizacije samo zato što se nalaze u istoj zgradi sa problematičnim djelovima.
Ovo je važan zaključak za praksu. On potvrđuje da se u ovakvim predmetima mora praviti razlika između:
- pravnog statusa konkretnog PD-a;
- i opšteg statusa zgrade u katastru.
Istovremeno, dopis posebno naglašava i drugu stranu pitanja. Opšti teret „bez građevinske dozvole“ može ostati na cijeloj zgradi sve dok se ne urede upravo oni PD-ovi koji su izgrađeni bez dozvole.
To znači da može postojati situacija u kojoj je određeni PD sam po sebi “čist” i ne podliježe legalizaciji, ali da opšti teret na zgradi i dalje ostaje.
Za vlasnike to znači jednu jednostavnu, ali važnu stvar: opšti problematični status zgrade ne može se automatski prenositi na svaki stan ili svaki posebni dio. Ali isto tako nije dovoljno osloniti se samo na jednu evidenciju iz LN-a bez detaljne pravne i tehničke analize.
U praksi ovakvi predmeti zahtijevaju provjeru:
- LN-a;
- istorije dozvola;
- projekta i arhivske dokumentacije;
- elaborata i etažne razrade;
- faktičkog stanja objekta.
Tek upoređivanjem ovih dokumenata može se jasno utvrditi koji PD zaista mora u legalizaciju, a koji ne.
Za praksu u Budvi ovaj dopis je posebno značajan i zato što je upućen upravo lokalnom organu koji vodi takve postupke. To nije normativni akt niti sudska odluka, ali jeste zvaničan administrativni stav nadležnog ministarstva na koji se može osloniti u pravnoj argumentaciji.
Glavni praktični zaključak glasi:
u problematičnim zgradama legalizacija se ne smije posmatrati samo na nivou cijelog objekta, već i na nivou svakog pojedinačnog PD-a.
Upravo takav pristup omogućava da se odvoje zaista nezakoniti djelovi od onih koji su u skladu sa dozvolom i da se pravilno vodi dalji postupak.