Nekada problem sa nepokretnošću ne počinje od katastra ili suda, već od običnog komšijskog konflikta.
U našoj praksi pojavio se važan slučaj: klijent je vlasnik posebnog dijela dvospratne kuće u Crnoj Gori. Kuća ima dva sprata i dva odvojena ulaza. Ranije je objekat bio povezan sa jednom porodicom: gornji sprat je prodat našem klijentu, dok je donji sprat ostao drugoj strani.
Vremenom je svakodnevni konflikt prešao u ozbiljniji problem. Prema riječima klijenta, on više nije mogao mirno da koristi svoju nepokretnost i sada živi u drugom gradu.
Istovremeno, klijent nije odustao od objekta. Pokrenuo je postupak snimanja, etažne razrade i daljeg uređenja svog dijela kuće.
Upravo tada se pojavio glavni rizik.
Druga lica su pokrenula sudski postupak fizičke diobe zemljišta ispod kuće i oko kuće. Formalno, postupak se vodi između njih. Međutim, faktički se radi o zemljištu bez kojeg naš klijent ne može normalno koristiti svoj dio objekta.
Klijent nije naveden u tom postupku. Njegovo pravo pristupa, prolaza, korišćenja dvorišta, održavanja objekta i učešća u uređenju zemljišta ispod kuće nije obuhvaćeno.
Paralelno mu je ponuđeno da proda svoj dio nazad po cijeni znatno nižoj od one po kojoj je kupljen. Klijent je odbio.
U takvoj situaciji vidimo znake ne samo komšijskog spora, već pokušaja da se stvore uslovi u kojima će vlasniku biti sve teže da koristi svoju nepokretnost i štiti svoja prava.
Pravni smisao slučaja je jednostavan.
Ako je neko vlasnik posebnog dijela kuće, njegovi interesi se ne mogu ignorisati prilikom diobe zemljišta ispod te kuće i zemljišta koje je neophodno za redovno korišćenje objekta.
Čak i ako je zemljište formalno upisano na druga lica, ne može se pitanje dvorišta, prolaza, pristupa i zemljišta ispod objekta rješavati kao da vlasnik drugog posebnog dijela ne postoji.
Šta smo uradili
KF-Legalafy je zajedno sa licenciranom partnerskom advokatskom kancelarijom pripremila podnesak sudu.
U podnesku smo:
— ukazali na pravni interes klijenta;
— zatražili spise predmeta o fizičkoj diobi;
— naglasili da je klijent vlasnik posebnog dijela kuće;
— istakli da se odluka o zemljištu ne smije donijeti bez uzimanja u obzir njegovih prava.
Glavni zaključak
Kod kupovine stana, sprata ili posebnog dijela kuće u Crnoj Gori nije dovoljno provjeriti samo samu jedinicu.
Važno je provjeriti:
— kome pripada zemljište ispod kuće;
— kako je uređeno dvorište;
— da li postoji pravo prolaza;
— ko kontroliše pristup;
— da li postoje otvoreni katastarski ili sudski postupci;
— da li se objekat može realno koristiti nakon diobe zemljišta.
Nekada glavni rizik nije u stanu.
Već ispod njega.
U našoj praksi pojavio se važan slučaj: klijent je vlasnik posebnog dijela dvospratne kuće u Crnoj Gori. Kuća ima dva sprata i dva odvojena ulaza. Ranije je objekat bio povezan sa jednom porodicom: gornji sprat je prodat našem klijentu, dok je donji sprat ostao drugoj strani.
Vremenom je svakodnevni konflikt prešao u ozbiljniji problem. Prema riječima klijenta, on više nije mogao mirno da koristi svoju nepokretnost i sada živi u drugom gradu.
Istovremeno, klijent nije odustao od objekta. Pokrenuo je postupak snimanja, etažne razrade i daljeg uređenja svog dijela kuće.
Upravo tada se pojavio glavni rizik.
Druga lica su pokrenula sudski postupak fizičke diobe zemljišta ispod kuće i oko kuće. Formalno, postupak se vodi između njih. Međutim, faktički se radi o zemljištu bez kojeg naš klijent ne može normalno koristiti svoj dio objekta.
Klijent nije naveden u tom postupku. Njegovo pravo pristupa, prolaza, korišćenja dvorišta, održavanja objekta i učešća u uređenju zemljišta ispod kuće nije obuhvaćeno.
Paralelno mu je ponuđeno da proda svoj dio nazad po cijeni znatno nižoj od one po kojoj je kupljen. Klijent je odbio.
U takvoj situaciji vidimo znake ne samo komšijskog spora, već pokušaja da se stvore uslovi u kojima će vlasniku biti sve teže da koristi svoju nepokretnost i štiti svoja prava.
Pravni smisao slučaja je jednostavan.
Ako je neko vlasnik posebnog dijela kuće, njegovi interesi se ne mogu ignorisati prilikom diobe zemljišta ispod te kuće i zemljišta koje je neophodno za redovno korišćenje objekta.
Čak i ako je zemljište formalno upisano na druga lica, ne može se pitanje dvorišta, prolaza, pristupa i zemljišta ispod objekta rješavati kao da vlasnik drugog posebnog dijela ne postoji.
Šta smo uradili
KF-Legalafy je zajedno sa licenciranom partnerskom advokatskom kancelarijom pripremila podnesak sudu.
U podnesku smo:
— ukazali na pravni interes klijenta;
— zatražili spise predmeta o fizičkoj diobi;
— naglasili da je klijent vlasnik posebnog dijela kuće;
— istakli da se odluka o zemljištu ne smije donijeti bez uzimanja u obzir njegovih prava.
Glavni zaključak
Kod kupovine stana, sprata ili posebnog dijela kuće u Crnoj Gori nije dovoljno provjeriti samo samu jedinicu.
Važno je provjeriti:
— kome pripada zemljište ispod kuće;
— kako je uređeno dvorište;
— da li postoji pravo prolaza;
— ko kontroliše pristup;
— da li postoje otvoreni katastarski ili sudski postupci;
— da li se objekat može realno koristiti nakon diobe zemljišta.
Nekada glavni rizik nije u stanu.
Već ispod njega.