Dana 08.04.2026. donijeto je rješenje koje pokazuje važan praktični rizik u predmetima legalizacije objekata u Crnoj Gori. Organ nije odbio legalizaciju, već je obustavio postupak na osnovu člana 26c Zakona o zaštiti prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora („Službeni list Crne Gore“, br. 56/13, 13/18, 67/19 i 33/26) — do donošenja Menadžment plana i Studije zaštite. U tekstu rješenja se takođe pominje i član 26b istog zakona.
Pri tome je posebno važno nešto drugo. U samom rješenju organ posebno konstatuje da je objekat:
— vidljiv na snimcima;
— upisan u katastar;
— ne nalazi se na površini predviđenoj za infrastrukturu ili drugi objekat od javnog interesa.
Dakle, riječ je o situaciji u kojoj je predmet zaustavljen ne zato što je objekat automatski proglašen nelegalizabilnim, niti zato što je organ već utvrdio klasičan skup prepreka vezanih za sam objekat. Postupak je stavljen na čekanje zbog posebnog pravnog režima teritorije i neposredne primjene zakonske norme koja zahtijeva da se sačeka donošenje dodatnih akata.
Ovo je veoma važan praktični zaključak za vlasnike.
Mnogi i dalje procjenjuju perspektivu legalizacije previše pojednostavljeno: da li je objekat na ortofoto snimku, da li postoji upis u katastar, da li se površine poklapaju, da li su prikupljena osnovna dokumenta. Međutim, takva provjera ne obuhvata cjelokupnu pravnu sliku.
Ovaj slučaj pokazuje da čak i kada postoji dio osnovnih uslova, postupak može biti zaustavljen po spoljašnjem osnovu. A taj osnov ne leži u dokumentima podnosioca zahtjeva, već u zakonu koji uređuje konkretnu teritoriju.
U ovakvim slučajevima glavni rizik je sljedeći:
pravno gledano, to još nije odbijanje,
ali u praksi predmet može ostati blokiran na duži period, jer njegovo dalje kretanje zavisi od donošenja Menadžment plana i Studije zaštite.
Upravo zato potpuna prethodna provjera objekta mora da obuhvati ne samo analizu katastra i dokumentacije vlasnika, već i provjeru:
— pravnog režima teritorije;
— posebnih zakona koji važe u konkretnoj zoni;
— spoljašnjih ograničenja koja mogu zaustaviti postupak;
— zavisnosti predmeta od budućih akata i planova države.
U suprotnom, vlasnik može doći u najneprijatniju situaciju: objekat formalno ispunjava dio osnovnih kriterijuma, ali postupak ipak ne ide dalje.
Praktičan zaključak je jednostavan:
prije podnošenja zahtjeva za legalizaciju treba provjeriti ne samo sam objekat, već i cjelokupno pravno okruženje oko njega.
Pri tome je posebno važno nešto drugo. U samom rješenju organ posebno konstatuje da je objekat:
— vidljiv na snimcima;
— upisan u katastar;
— ne nalazi se na površini predviđenoj za infrastrukturu ili drugi objekat od javnog interesa.
Dakle, riječ je o situaciji u kojoj je predmet zaustavljen ne zato što je objekat automatski proglašen nelegalizabilnim, niti zato što je organ već utvrdio klasičan skup prepreka vezanih za sam objekat. Postupak je stavljen na čekanje zbog posebnog pravnog režima teritorije i neposredne primjene zakonske norme koja zahtijeva da se sačeka donošenje dodatnih akata.
Ovo je veoma važan praktični zaključak za vlasnike.
Mnogi i dalje procjenjuju perspektivu legalizacije previše pojednostavljeno: da li je objekat na ortofoto snimku, da li postoji upis u katastar, da li se površine poklapaju, da li su prikupljena osnovna dokumenta. Međutim, takva provjera ne obuhvata cjelokupnu pravnu sliku.
Ovaj slučaj pokazuje da čak i kada postoji dio osnovnih uslova, postupak može biti zaustavljen po spoljašnjem osnovu. A taj osnov ne leži u dokumentima podnosioca zahtjeva, već u zakonu koji uređuje konkretnu teritoriju.
U ovakvim slučajevima glavni rizik je sljedeći:
pravno gledano, to još nije odbijanje,
ali u praksi predmet može ostati blokiran na duži period, jer njegovo dalje kretanje zavisi od donošenja Menadžment plana i Studije zaštite.
Upravo zato potpuna prethodna provjera objekta mora da obuhvati ne samo analizu katastra i dokumentacije vlasnika, već i provjeru:
— pravnog režima teritorije;
— posebnih zakona koji važe u konkretnoj zoni;
— spoljašnjih ograničenja koja mogu zaustaviti postupak;
— zavisnosti predmeta od budućih akata i planova države.
U suprotnom, vlasnik može doći u najneprijatniju situaciju: objekat formalno ispunjava dio osnovnih kriterijuma, ali postupak ipak ne ide dalje.
Praktičan zaključak je jednostavan:
prije podnošenja zahtjeva za legalizaciju treba provjeriti ne samo sam objekat, već i cjelokupno pravno okruženje oko njega.