11 марта 2026 года Министерство пространственного планирования, урбанизма и государственного имущества Черногории направило в Opština Budva официальное разъяснение по вопросу применения Закона о легализации бесправных объектов в одном из самых практических и спорных сценариев.
Речь идёт о ситуации, когда в одном многоквартирном или многоэтажном здании часть posebnih dijelova (PD) соответствует выданной građevinska dozvola, а часть была достроена, надстроена или расширена без разрешения либо с выходом за пределы разрешённого объёма.
Именно такие случаи на практике вызывают у собственников наибольшее количество вопросов. Если в кадастре по зданию стоит общий teret, многие автоматически делают вывод, что легализация должна касаться всего дома целиком. Однако письмо Министерства показывает более точный подход.
Смысл позиции Министерства состоит в следующем.
Если из lista nepokretnosti можно ясно установить, какие именно PD были построены, достроены или надстроены без разрешения либо в противоречии с ним, то именно эти PD считаются объектами, подлежащими легализации.
Одновременно те PD, которые соответствуют выданной građevinska dozvola, считаются построенными в соответствии с законом и сами по себе не подлежат процедуре легализации только потому, что находятся в одном здании с проблемными частями.
Это важный вывод для практики. Он подтверждает, что в подобных объектах необходимо различать:
При этом письмо отдельно подчёркивает и вторую сторону вопроса. Общий teret „bez građevinske dozvole“ может сохраняться на всём здании до тех пор, пока не будут урегулированы именно те PD, которые были построены без разрешения.
То есть возможна ситуация, при которой отдельный PD сам по себе является “чистым” и не подлежит легализации, но общее обременение по зданию всё равно остаётся.
Для собственников это означает простую, но важную вещь: нельзя автоматически переносить общий проблемный статус дома на каждую квартиру или каждый posebni dio. Но и нельзя исходить только из одной записи в LN без глубокого анализа.
На практике такие кейсы требуют проверки:
Именно сопоставление этих документов позволяет понять, какой PD действительно должен идти в процедуру легализации, а какой нет.
Для практики Budva это письмо имеет особое значение ещё и потому, что адресовано именно местному органу, который ведёт такие процедуры. Это не нормативный акт и не судебное решение, но это официальная административная позиция профильного министерства, на которую можно и нужно опираться при правовой аргументации.
Главный практический вывод таков:
в спорных зданиях легализация должна анализироваться не только на уровне дома, но и на уровне каждого отдельного PD.
Именно такой подход позволяет отделить действительно незаконные части от тех, которые соответствуют разрешению, и правильно выстраивать дальнейшую процедуру.
Речь идёт о ситуации, когда в одном многоквартирном или многоэтажном здании часть posebnih dijelova (PD) соответствует выданной građevinska dozvola, а часть была достроена, надстроена или расширена без разрешения либо с выходом за пределы разрешённого объёма.
Именно такие случаи на практике вызывают у собственников наибольшее количество вопросов. Если в кадастре по зданию стоит общий teret, многие автоматически делают вывод, что легализация должна касаться всего дома целиком. Однако письмо Министерства показывает более точный подход.
Смысл позиции Министерства состоит в следующем.
Если из lista nepokretnosti можно ясно установить, какие именно PD были построены, достроены или надстроены без разрешения либо в противоречии с ним, то именно эти PD считаются объектами, подлежащими легализации.
Одновременно те PD, которые соответствуют выданной građevinska dozvola, считаются построенными в соответствии с законом и сами по себе не подлежат процедуре легализации только потому, что находятся в одном здании с проблемными частями.
Это важный вывод для практики. Он подтверждает, что в подобных объектах необходимо различать:
- правовой статус конкретного PD;
- и общий статус здания в кадастре.
При этом письмо отдельно подчёркивает и вторую сторону вопроса. Общий teret „bez građevinske dozvole“ может сохраняться на всём здании до тех пор, пока не будут урегулированы именно те PD, которые были построены без разрешения.
То есть возможна ситуация, при которой отдельный PD сам по себе является “чистым” и не подлежит легализации, но общее обременение по зданию всё равно остаётся.
Для собственников это означает простую, но важную вещь: нельзя автоматически переносить общий проблемный статус дома на каждую квартиру или каждый posebni dio. Но и нельзя исходить только из одной записи в LN без глубокого анализа.
На практике такие кейсы требуют проверки:
- LN;
- разрешительной истории здания;
- проекта и архивной документации;
- elaborata и etažne razrade;
- фактического состояния объекта.
Именно сопоставление этих документов позволяет понять, какой PD действительно должен идти в процедуру легализации, а какой нет.
Для практики Budva это письмо имеет особое значение ещё и потому, что адресовано именно местному органу, который ведёт такие процедуры. Это не нормативный акт и не судебное решение, но это официальная административная позиция профильного министерства, на которую можно и нужно опираться при правовой аргументации.
Главный практический вывод таков:
в спорных зданиях легализация должна анализироваться не только на уровне дома, но и на уровне каждого отдельного PD.
Именно такой подход позволяет отделить действительно незаконные части от тех, которые соответствуют разрешению, и правильно выстраивать дальнейшую процедуру.