В этом кейсе по LN 219 KO Budva наиболее интересная часть связана не с квартирой, а с гаражом. По документам квартира читается как отдельный PDX и выглядит как объект, который был доведён до перехода права. А вот гаражное место, хотя и входило в сделку экономически, по всей видимости, не было доведено до окончательного кадастрового оформления как самостоятельный объект.
Именно в этом и состоит главный юридический узел. В договоре квартира описана кадастрово точно, а гараж — значительно слабее, просто как garažno mjesto broj X. То есть стороны фактически договаривались о продаже квартиры с гаражом, но в правовом и регистрационном смысле эти части сделки были оформлены не одинаково качественно.
Ключевым моментом стало письмо нотариуса в катастар от 25.01.2023. Из него следует, что на окончательный upis был подан именно PDX — квартира. Гараж в этом письме уже не фигурирует. Это означает, что на стадии финального кадастрового оформления сделка пошла не как «квартира + гараж», а как «только квартира».
Поэтому проблема гаража, скорее всего, возникла не потому, что позже появились споры, жалобы и другие ограничения. Они могли только усугубить ситуацию. Корневая проблема выглядит иначе: гараж не был своевременно доведён до регистрационного результата и остался жить отдельной титульной жизнью.
Дополнительный интерес кейсу придаёт то, что по имеющимся материалам гаражное место с высокой вероятностью соответствует PDX — parking, который в текущем контуре связан с Lux House doo. Это подтверждает и квитанция на обслуживание дома. То есть речь идёт не о второстепенной детали, а об отдельном объекте с собственной правовой судьбой.
Практический вывод из этого кейса простой: при покупке недвижимости в Черногории недостаточно увидеть в договоре формулировку «квартира с гаражом». Нужно отдельно проверять, как именно индивидуализирован каждый объект, на что дана clausula intabulandi и что именно потом подаётся в катастар на окончательный upis. Иногда проблема возникает не потом, а с самого начала — в момент, когда один объект доводят до конца, а второй нет.
Именно в этом и состоит главный юридический узел. В договоре квартира описана кадастрово точно, а гараж — значительно слабее, просто как garažno mjesto broj X. То есть стороны фактически договаривались о продаже квартиры с гаражом, но в правовом и регистрационном смысле эти части сделки были оформлены не одинаково качественно.
Ключевым моментом стало письмо нотариуса в катастар от 25.01.2023. Из него следует, что на окончательный upis был подан именно PDX — квартира. Гараж в этом письме уже не фигурирует. Это означает, что на стадии финального кадастрового оформления сделка пошла не как «квартира + гараж», а как «только квартира».
Поэтому проблема гаража, скорее всего, возникла не потому, что позже появились споры, жалобы и другие ограничения. Они могли только усугубить ситуацию. Корневая проблема выглядит иначе: гараж не был своевременно доведён до регистрационного результата и остался жить отдельной титульной жизнью.
Дополнительный интерес кейсу придаёт то, что по имеющимся материалам гаражное место с высокой вероятностью соответствует PDX — parking, который в текущем контуре связан с Lux House doo. Это подтверждает и квитанция на обслуживание дома. То есть речь идёт не о второстепенной детали, а об отдельном объекте с собственной правовой судьбой.
Практический вывод из этого кейса простой: при покупке недвижимости в Черногории недостаточно увидеть в договоре формулировку «квартира с гаражом». Нужно отдельно проверять, как именно индивидуализирован каждый объект, на что дана clausula intabulandi и что именно потом подаётся в катастар на окончательный upis. Иногда проблема возникает не потом, а с самого начала — в момент, когда один объект доводят до конца, а второй нет.